Alerte décembre 2014 : USAGES, BAUX COMMERCIAUX ET TAXE FONCIERE

USAGES, BAUX COMMERCIAUX ET TAXE FONCIERE
CA Douai 30 octobre 2014, n°13/02029

La standardisation croissante des contrats de bail commercial aboutit au développement de clauses et pratiques usuelles en la matière.

L’arrêt rendu le 30 octobre 2014 par la Cour d’appel de Douai témoigne de cette évolution. En l’espèce, il s’agissait de définir la valeur locative d’une surface commerciale prise à bail par la société Carrefour Property France pour l’exploitation d’un supermarché à l’enseigne Carrefour Market.

Le bailleur et le preneur ne s’étant pas entendus sur le loyer d’un bail renouvelé, le tribunal désignait un expert à cetetfin. Sur la base de son rapport, le tribunal fixait le loyer annuel à 134.789 euros hors taxes et hors charges toutes clauses et conditions antérieures maintenues. Le bailleur faisait appel en invoquant divers usages.

1    Le bailleur critiquait d’abord la méthode de détermination de la surface de référence qui aurait dû selon lui introduire une pondération relative à la surface dédiée aux bureaux. Le tribunal rejette cette critique en observant qu’ « il est habituel, notamment pour les grandes surfaces…de ne pas pondérer les locaux à usage de bureaux car il y a le plus souvent uniformité de la surface ».

2 Le bailleur soutenait en outre une modification de la valeur locative au titre de la taxe foncière. La cour rappelle qu’en la matière cette taxe « est usuellement à la charge du preneur dans le domaine considéré ». La cour de cassation a d’ailleurs reconnu cette règle dans un arrêt de 2013 (Cass. civ. 3ème, 26 mars 2013, n°11-24311, JCP éd. E, 2013, 1344).

3 S’agissant enfin de l’assurance du bâtiment, la cour jugeait qu’ « il y a avait avantage, par rapport à l’usage et aux termes de référence, rattaché au fait que le preneur ne rembourse pas l’assurance du bailleur, comme c’est l’usage ». C’était donc admettre que l’usage consiste en la prise en charge définitive de cette assurance par le preneur ; le fait que tel ne soit pas le cas dans le contrat d’espèce justifiait une augmentation de la valeur locative.   

Cette utilisation intensive des usages autorise trois observations. La première, empreinte de satisfaction, consiste à se féliciter de la vigueur de la référence coutumière en matière de baux commerciaux en dépit de la suppression de la référence aux usages à l’article L.145-9 du code de commerce. La seconde, plus polémique, consiste à émettre quelques doutes sur les références quantitatives sur lesquelles s’appuient les experts et les juges en matière de clauses et pratiques usuelles. On se demande si les parties ne pourraient pas parfois former de solides arguments en questionnant les échantillons de référence permettant aux experts de conclure à l’existence de clauses et pratiques usuelles. Une troisième observation plus technique invite à s’interroger sur le maintien de ces références coutumières après l’entrée en vigueur du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014. Ce texte crée un nouvel article R.145-35 dans le code de commerce aux termes duquel : « Ne peuvent être imputés au locataire :… 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;». Ce texte devrait compliquer la prise en charge de la taxe foncière par le locataire en vertu d’un simple usage. En toute logique, il devrait aussi compliquer la prise en compte de la taxe foncière dans le cadre de la détermination de la valeur locative.
P. M.