ALERTE FEVRIER 2014: LES USAGES: CRITERES D'APPRECIATION DES CLAUSES PENALES

LES USAGES : CRITERES D’APPRECIATION DES CLAUSES PENALES  (CA CAEN 7 janvier 2014, n°12/03215)

 

Un compromis de vente immobilier envisageait une réitération par acte authentique. Il  contenait la clause suivante : « Il est convenu entre les parties qu’au cas où l’une d’elles viendrait à refuser de régulariser par acte authentique le présent engagement des parties dans le délai imparti,… elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit…

Toutefois la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution de l’engagement des parties…

Dans l’un ou l’autre cas, il est expressément convenu que la partie en défaut devra verser à l’autre partie, une somme égale à 10% du prix de vente hors honoraires de l’Agence immobilière, à titre d’indemnité forfaitaire de dommages et intérêts. En outre, en l’un ou l’autre cas ou encore dans l’hypothèse où Vendeur et Acquéreur s’entendraient pour ne pas régulariser l’acte authentique, la et/ou les parties qui n’aura et/ou n’auront pas régularisé l’acte authentique malgré la levée de toutes les conditions suspensives, sera et/ou seront redevable solidairement envers l’Agence Immobilière, d’une indemnité forfaitaire de dommages et intérêts irréductibles, d’un montant égal à celui de ses honoraires, ..outre le cas échéant des frais de justice ».

Les vendeurs ayant refusé de réitérer le compromis, les acheteurs et l’agence immobilière les assignaient. Les vendeurs récalcitrants invoquaient l’article 1152 alinéa 2 du code civil qui permet au juge de réviser les clauses pénales dont la peine est « manifestement excessive ou dérisoire ».

La cour d’appel de Caen rejette cette défense : « Si cette indemnité contractuelle peut être qualifiée de clause pénale au sens de l’article 1226 du code civil, elle n’apparaît pas manifestement excessive au regard de son taux conforme aux usages en la matière elle ne saurait être réduite ».

Pour ne pas être en reste, l’agence immobilière invoquait la clause susvisée pour réclamer une somme équivalente à ses honoraires. La Cour de Caen fait également droit à sa demande en relevant ici aussi que « le montant réclamé, conforme aux usages, n’apparaît pas excessif dès lors qu’il correspond à ce qu’aurait dû obtenir la société VP Immo si les époux C…n’avaient pas renié leurs engagements ».

Cet arrêt autorise trois observations :

-         D’abord, la double référence aux usages sécurise les clauses pénales. Les parties qui chercheront à les mettre en œuvre pourront en effet produire des contrats prenant en compte les mêmes montants pour s’opposer à leur révision judiciaire.

-         Par ailleurs, cet arrêt conforte les contrats types tels que celui qui contenait les deux clauses pénales de l’espèce. La répétitivité de ces contrats leurs assure en effet un caractère usuel qui leur confère une plus forte autorité face au pouvoir de révision judiciaire.

-         Enfin, cet arrêt responsabilise les rédacteurs d’actes. A compter du moment où une clause pénale est déclarée usuelle, ne pas l’inclure dans un projet de contrat pourra apparaître comme un manquement au devoir de rédiger des actes efficaces.