ALERTE JULLET 2014 USAGES ET BAUX COMMERCIAUX

USAGES ET BAUX COMMERCIAUX

A l’occasion de la disparition de la référence aux usages à l’article L. 145-9 du Code de commerce (à propos de la date de prise d’effet du congé en matière de baux commerciaux), on avait raillé le caractère désormais désuet des usages dans ce secteur du Droit (S. Legrix de la Salle, JCP E 2012, n°509).

Plusieurs arrêts rendus ce printemps témoignent cependant du maintien de l’intérêt des usages en la matière.

Ce rôle reste éminent pour fixer la valeur locative. Aux termes de l’article R. 145-10 du Code de commerce « le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut …être déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité observée ». La Cour d’appel de Paris a ainsi jugé à propos de locaux loués pour des cinémas « que les usages conduisent à calculer le loyer…à raison de 5 à 10% de la recette théorique annuelle hors tva, taxe additionnelle incluse, et de 20 à 25% des recettes annexes constituées par la publicité, les confiseries, la sous-location » (CA Paris 21 mai 2014, n°12/13670).

Quittant le monde des salles obscures pour celui parfois aussi sombre des agences bancaires, la cour d’appel de Paris a aussi mobilisé les usages pour apprécier la surface réelle des locaux loués. Elle a ainsi jugé « qu’il est d’usage pour ... les agences bancaires de pondérer la surface réelle en fonction de la nature des différentes partis des locaux et de leur utilisation en tenant compte des recommandations rappelées dans la charte de l’expertise immobilière (4ème édition 2012) et qui constituent les références adoptées de façon usuelle tant par l’ensemble des professionnels de l’immobilier commercial que par les instances judiciaires… » (CA Paris 14 mai 2014, n°12/13628). Le 21 mai 2014, la cour d’appel de Toulouse avait pour a part estimé que, s’agissant de locaux loués à usage de bureaux « il est d’usage de retenir la superficie… pour leur superficie réelle, sans pondération …» (n°12/03743). En matière de supérette d’alimentation, la cour d’appel de Paris a appliqué l’usage  consistant à ne « pas tenir compte des circulations verticales (trémies, rampes, ascenseurs ... ) » (CA Paris 21 mai 2014, n°12-11320).

Appelés à travailler en la matière, les juristes pourront utilement se référer à la charte de l’expertise immobilière disponible dans le présent site (onglet « Immobilier », «Règlementation nationale »).