ALERTE OCTOBRE 2015 : USAGES ET BAUX COMMERCIAUX

ALERTE OCTOBRE 2015 : USAGES ET BAUX COMMERCIAUX

 

(Cass. civ. 3ème 16 septembre 2015, n°14-18708)

 

Si le Droit des baux commerciaux vise principalement les usages pour la détermination de l’indemnité d’éviction (Article L. 145-14 alinéa 2 C. com.), il y fait aussi référence en matière de despécialisation. Les deux premiers alineas de l’article L. 145-47 du code de commerce disposent ainsi : « Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux. » 

 

En l’espèce, un bail était consenti sur un local situé à Versailles pour des activités de « café, bar, salon de thé, restauration, vente à emporter, vente de jeux instantanés de la Française des jeux ». Le bailleur reprochait à son locataire d’avoir proposé à ses clients la vente de billets d’entrée au château de Versailles et sollicitait l’application de la clause résolutoire et l’expulsion du preneur.

 

Rejetant le pourvoi, la cour de cassation juge en faveur du preneur : « qu'ayant relevé que la vente de billets d'accès au château de Versailles était un service offert à leur clientèle par l'ensemble des bars restaurants situés à proximité et que cette activité offrait un service de proximité correspondant à l'évolution des usages locaux commerciaux aux abords du château, la cour d'appel a pu en déduire que cette activité devait être considérée comme incluse dans le bail ».

 

La lecture de cet arrêt permet deux séries d’observations.

- En matière de contenu des usages, l’arrêt s’intéresse aux « usages locaux ….aux abords du château ». Si ces usages géographiquement spéciaux ont effectivement vocation à prévaloir, le texte autorise aussi la prise en compte d’usages plus généraux relatifs par exemple à l’évolution des habitudes de consommation.

- En matière de preuve des usages, une ambiguité susbsiste quant au niveau de généralité requis pour qu'une clause soit un usage. La Cour d’appel dont l’arrêt se trouve ici conforté avait fondé l’existence des usages de l’espèce sur « un courrier de l’office du tourisme de Versailles » duquel il ressortait « que la plupart des établissements de café et brasserie situés près du château de Versailles vendent des « billets château » ». Cette affirmation qui attestait de la liberté des moyens de preuve des usages commerciaux permettait aussi de relever que la qualification d'usage  ne supposait pas une adoption unanime. Il suffisait que « la plupart », à savoir la majorité des espèces de l’échantillon correspondent au comportement objet de l’usage allégué. La formule de la cour de cassation est plus exigeante. Elle paraît exiger que l'"ensemble" c'est à dire la "totalité" des comportements relevés soient cohérents. Inadvertance de plume ou volonté de restreindre la qualification de clause d'usage ? Nous penchons plutôt pour l'inadvertance tant l'exigence d'une unanimité serait contraire au bons sens et à la notion de "généralité".